不動産投資>あの手この手のうまい話には乗らない事!土地活用を正しく理解する秘訣

土地オーナーのところに土地活用を勧める不動産業者や住宅メーカー
または金融機関が、いかに土地活用が有利かを説得しようと、
高い投資利回りの根拠や有利な契約条件、リスクが少ない方策など、
いろいろな提案を持ち込みます。
相続税評価額は、ご存じのように更地の場合、評価額そのものが
課税対象額になりますが、更地にアパートや賃貸マンションを
建設すると「貸家建付地」になり、借地権割合と借家権割合に
比例して評価額が下がります。
相続税対策として、更地に賃貸マンションを建てることが有効な
節税方法になる、といわれている理由はここにあります。だから
といって、安易に更地を貸家建付地にしてはいけません。
その理由は次のとおりです。

@空室リスク
空室が多くなりマンション経営が赤字になれば、死後の資産評価減を
心配するより、生前の現金資産の減が心配の種になる可能性がある
からです。世帯数を大きく上回る住宅ストック数。慢性的に高い
空き家率。の傾向は当分変わりません。地域によって差はある
ものの、必ず借り手の争奪戦という競争が起こります。年平均1か月は
空室期間があるという収支計画を組む安全策が必要になるでしょう。

A抵当権がついている土地は物納できない
多くの場合、貸家や賃貸マンション、アパートを建てるとき、
相続税対策になると考えて建設費を金融機関から借り入れるケースが
よくあります。それは、借入金の残高を相続財産から控除する
ことができるからで、金融機関がよく勧める節税方法です。
そこに、落とし穴があります。
金融機関から建設費を借りたとき、金融機関は建物を建てる土地を
担保にします。そのため、貸家建付地には金融機関の抵当権がついて
しまいます。そして、借入金が返済できないうちに相続が起きたとき、
「抵当権がついた資産は物納できない」という規定にひっかかるのです。

B金利上昇のリスク
賃貸経営を借入金で行なう場合、金利が上昇すれば、収支計画が狂う
のは当然です。シビアに予想して計画する必要があります。
C賃料下落のリスク
築年数に比例した家賃の値下げをどの程度に見込むかは難しい問題
ですが、できるだけシビアに予想して計画することが重要と言えます。
新築の場合でも、当初の家賃水準が維持できるのは、立地にも
よりますが、せいぜい5年間でしょう。5年目以降は2年ごとの更新の
たびに数%ずつ値下げをするという収支計画を立てるほうが現実的と
いえます。

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