不動産投資>不動産物件をローンで購入した場合の節税効果のすべて

ワンルームマンションをローンで購入した場合、税務上の計算では
赤字になるので、サラリーマンの場合、給与所得と通算することで、
納めた税金が戻ってきます。この節税効果を、業者は盛んに強調して
います。実際はどうなのでしょうか。参考例を作成してみました。

他の所得との損益通算によって税金を安くするためには、
ワンルームマンションの不動産所得が帳簿上で赤字にならなければ
なりませんが、家賃収入を上回る必要経費が実際にあるのでしょうか。
東京都内の新築ワンルームマンションを2000万円で購入した
平均的な例で、購入初年度に発生する必要経費は次のとおりです。
@購入時の登記料・印紙税・不動産取得税・火災保険料など:約40万円
Aローン(1800万円)の金利1年分:約50万円
B減価償却費:約30万円(合計必要経費)120万円
収入は、家賃(管理費別)を75,000円としたら年額90万円となります。
従って、初年度の不動産所得はマイナス30万円です。これを、
給与所得から引いて税金を計算し直します。つまり、確定申告を
行うのです。これは、税額控除ではなく、所得控除ですから、
給与所得が600万円の人は、600−30=570万円に減るだけです。
所得が30万円減っただけで、一体いくら還付されるという
のでしょうか。試算するまでもないと思います。

つまり、大して節税にはならないのです。もし、購入した物件が
中古マンションであった場合、通常3%の仲介手数料を支払って
いれば、それも経費として計上できますから、その場合は赤字幅が
大きくなります。
借り入れが多く賃料が低ければ、この場合も赤字幅も大きくなる
わけですが、その代わり毎月のキャッシュフローが悪くなりますから、
それでは本末転倒ということになるでしょう。
2年目には、経費計上できる登記料がありません。中古の場合では、
仲介手数料もありません。ということは、還付される税金は一段と
少なくなるわけです。

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