不動産投資>裁判所も認める!家賃保証契約には落とし穴があります

家賃保証または一括借り上げの契約期間は、一部に20年、30年
という長期タイプがあります。テレビコマーシャルでお馴染みの
D社の例でご存知の人も多いことと思います。しかし、「家賃保証が
あるから安心」とか「契約は長い方がいい」と考えるのは早計です。
家賃保証にはリスクがあり、賃料は決して一定ではないのです。
契約書には、「賃料改定は賃料記載日より2年経過ごととし、
オーナーと管理会社が協議を行う」と記載されています。

つまり、管理会社が現在の賃料が高くて入居者の確保がむずかしく、
限界稼働率の維持が困難と判断したときは、オーナーと契約した
賃料の引き下げを求めることができるのです。
管理会社は、オーナーに対して一方的に契約を解除することも
できます。それは、オーナーが土地、建物の一部あるいは全部を
譲渡したときや仕様を大幅に変更したとき、定期的なメンテナンス
工事をオーナーが拒否したり長期間延期したりした場合などです。
「著しい経済情勢の変動、天変地異、または建物の劣化などに
より賃貸運営が困難になったとき」という契約条項もあります。
「著しい経済情勢の変動」は、どのようにも解釈できる曖昧な
約定であり、周辺地域の「家賃相場が大きく下落した」という
ことも理由になるでしょう。

オーナーは管理会社の賃料引き下げの要求を拒否することはでき
ますが、「協議が整わない場合、本契約の期間途中であっても、
オーナーまたは管理会社は本契約を終了させることができる」
という項目によって、一方的に契約を破棄されることもあり
得るのです。

最高裁の判例には、不動産会社は賃料の値下げを要求できる
(平成 15 年 10 月 21 日・第三小法廷・判決)というものが
あります。
これによって「家賃保証の契約期間中であっても、借り手=業者から
賃料の値下げが要求できる」ことが、「家賃保証は保証にならない」
ことが証明される形となりました。

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