不動産投資>アパート投資の「30年家賃保証」でもココが問題

「アパート建築しませんか。30年一括借り上げで、借り手探しの
リスクはありません」と、謳うコマーシャルをご覧になったことが
あると思います。このような、建築業者が一旦アパート全室を
借り上げて、エンドユーザーに転貸する方式を「サブリース
(=転貸条件付き賃貸契約)」と言います。
オーナーにとって一見安心な、このサブリース契約は、30年間
ずっと条件が変わらないわけではないのです。契約期間中に見直し
されるからです。

借り上げ賃料は、相場家賃の85〜90%が普通です。相場家賃とは、
業者が調査した「対象物件の査定額」のことです。転貸する家賃は、
査定家賃になり、その差額が業者の利益ですが、空室ができたときの
保険に充当するというものでもあります。これは当然の措置です。

ただ、その査定額が高いか低いかが分からない所有者には、とても
不利な契約になる可能性もあるのです。また、見直しによって
契約額が下がる可能性もあるもあり、空室期間がなくて安定経営が
できる反面、賃料はやや低い目に設定されることになる。
これがサブリースの特徴と言えるわけです。

見直し理由は、「著しい経済情勢の変動、天変地異、または建物の
劣化などによって賃貸運営が困難になった場合」というものです。
このような表現は、とても曖昧なもので、都合よく利用することが
できる条文です。
また、「協議が整わない場合には、契約期間中といえども、
3か月前に通告することで本契約を解除することができる」
という条項も問題です。
このような危ういサブリース契約も実在するということを覚えて
おきましょう。

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